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经典案例
1.7亿多的投标保证金该不该退还?
作者:李文锦律师 浏览次数:1388次 发布日期:2016-05-23

近日,温州土地使用权拍卖现场出现罕见状况,三家房开公司在报完全一致的报价后同时愣住,错过继续报价的法定时限。按照出让须知文件规定将视为违约,三家房开公司共缴纳的1.758亿元保证金可能被作为违约金而不予退还。 “应当宣告流拍,还是继续下一轮报价?” “上一轮报价最高的房开公司按照规则是否算已经中标?” “该拍卖规则设置不合理,巨额违约条款对竞价人有失公正怎么办……” 一时众说纷纭,至今未有定论。笔者认为,该事件主要涉及的显然相关拍卖法适用问题,但折射出企业规则意识的缺失,或更令人值得关注:

 

一、事件回放

51914:30,温州市行政审批与公共资源交易服务管理中心拍卖七都控规03-C-0803-C-09地块国有建设用地使用权,起始价29300万元 (2.93亿)。在竞拍过程中,四家房企你来我往,相互胶着,在第三十三轮竞价时,z房企以47200万元领先。因此,除z房企之外,其他三家进入第三十四轮竞价。第三十四轮竞价,三家均报价47300万元。但戏剧性的是,出现了温州土地竞拍历史性的、前所未有的一幕:第三十五轮竞价时,居然无一家房企报价!

根据竞价规则文件明文规定,“主持人确认最高应价后继续按上述程序竞价,直至无竞买人应价为止,若出现最高应价相等的情况,则由出价相等者重新按竞价程序进行报价,不得放弃,否则视为违约,按其所缴保证金的全额予以收取。重新报价须高于原报件。”现场的工作人员和开发商都蒙圈了.....如果按照规定那几家房企每家5860万的保证金都要无偿被收取,三家加起来有1. 758亿元!三房企表示不服;Z房企认为其已以47200万元中标。

 

二、保证金该不该退还

国有建设用地使用权的招拍挂行为有其特有的“游戏规则”。根据国土资源部2007年的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第七至第九条(条文摘录附后)的规定,招拍挂的“游戏规则”应事先告知竞买人,竞买人同意该规则,或者以参与招拍挂等事实行为表示同意的,则招拍挂的公告所确定规则适用于出让人、拍卖人和竞买人。既然是规则,大家就应当遵守,“没有游戏规则,大家都没得玩;”而规则合不合理则是另外需要的问题。

照片(附图,略) 


按照上图显示,竞价规则说的非常清楚,当出现本案中最高应价相等的情况,出价相等者不得放弃,必须按规则重新报价,且应高于原价。规则是明确的,所以问题也是“好解决的”。除了Z房企外,其他三家没有再次报价的,已经违反了规则。只不过,令这几家房企诧异且不服的原因,不在规则本身,而在于企业规则意识的缺失或淡薄。当然,拍卖人如能及时提醒,则更无争议,但竞价规则文件,作为竞价人显然应当事先认真研读,透彻研究。而法律法规并无明确规定拍卖人具有法定的必须提醒现场竞买人的义务。可见,违反了竞价规则,只能承担上述相应的责任。

 

三、保证金是否过高能否减少

保证金这么高,实在心疼,有没有减少的理由呢?拍卖法并无明确规定“保证金”的上限。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十条规定的,“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金……”又根据我国《担保法》第九十一条规定,“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”在签订出让合同时,将中标人或竞得人的招标、竞买保证金相当于成交价款的20%部分转作受让地块的定金,超出部分转作预付款。本案中起拍底价已经是2.93亿元,按照20%计算为0.586亿元,可见保证金的计算等于而未超过上述限额!

 

四、规则真的很重要

回过头再讲“规则意识”的重要性。小到我们打牌下棋踢足球,大到仲裁诉讼国际贸易……只要是众人一起参与的事项,无不需要规则先行。游戏规则在游戏参与人之间有效,如同国家制定的法律在全体公民之间有效。规则制定的时候,你可以充分发表自己的不同意见,但规则制定后,你应当全面遵守。前锋越位了,即使进球了也是无效;裁判现场判出界是错哨,也只能服从裁判……没有游戏规则的遵守,我们又怎么来玩游戏呢?我们国家公民个人、公司企业或其他组织在规则意识上的群体性淡漠实乃“冰冻三尺非一日之寒”。或者这件事情,可以给企业,特别是温州本地的企业,来上一节规则意识课。

 

说明:截至本文发表之日,有关部门并未发布最终处理方案,本公众号将继续关注此事进展。
 

附法条:

《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》

第七条 “……招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。”

第八条 “出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20日,在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告……”

第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:

(一)出让人的名称和地址;(二)……(五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;……(七)投标、竞买保证金……(八)其他需要公告的事项。

第二十条 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。

拍卖法类似规定略记。

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